今回は、自分の体験から「市場に出回らない物件」を入手する方法をお教えしたいと思います。近年は中古物件を購入してリノベを検討している人が増えていると思います。そこで少しでも安く購入し、浮いた予算をリノベにまわしてカッコいい設備におしゃれな家具を揃えたですよね。

不動産業者に手を付けられて、中途半端な大手メーカーのリフォームされてしまう前、中抜きされる前の物件が埋もれています。

物件情報が市場に出るまで

南青山のリノベ中の家(通称:GOUGH)との初めての出会いはYAHOO不動産でした。
自分はもともと不動産に興味があって、いろんな不動産系のHPを見ていますが、一番情報収集に使っているのがYAHOO不動産。

「これはどうしょうもないよね」という物件から「なかなかいいじゃん」と思う物件までが豊富。もちろん不動産会社が「これはお値打ち品ではないから、ネットへ出しちゃおう」という物件だから、AやB級品はなく、すべてC級品以下だけど、不動産会社とは違ったロジックで物事を考えると時々お宝品が出てくる事も。そんなトレジャーハンター目的でこのサイトを見ています。

資産価値の高い不動産売買の一番多いケースって、都心部だとこんな感じだと思います。

地元の物件オーナー ⇒ 地元の不動産屋 ⇒ 不動産屋の知り合い OR 不動産業者

地元で物件を複数持つ物件オーナーは大体が高齢者、子息がいないや子息への贈与税対策で、手持ちの物件で「これはもういいや」という物件を売却する事があります。
大体そういうオーナーは富裕層が多く、収益物件や賃貸物件を多く持ち、昔っから地元の不動産屋に管理を委託しているケースが見られます。
だから、ネットもできない高齢オーナーは物件を売却する場合には、必ず地元で数十年と付き合いのあるじーちゃん・ばーちゃん経営の不動産屋(不動産業者ではなく、あえて不動産屋と書かきます)に話を持ち込みます。

今でも駅前に、引き戸のガラス扉に手書きで「駅徒歩3分、6帖一間、5万円也」なんてかいた紙をペタペタと貼っている不動産屋。
「誰がこんなところで契約するんだ?」なんて思っているかもしれませんが、実はオーナーさんとの長い付き合いを裏打ちに、結構いい物件持ってるんですよね。

綺麗な店舗の不動産業者。入店すると愛想のいい挨拶とともに、お茶やお菓子が出てきてパソコンを駆使して色々親切に調べてくれます。ただ、物件の鮮度としてはもうすでに不動産業者間のネットワークであるレインズに掲載されている物件がほとんど。だからあまりYAHOO不動産とそこまで大差がない様な気がします。

反対に地元の「不動産屋」は大体は過剰な接客なしでカジュアルな乗りが基本。物件も、何年前のものですか?という色が変わってしまった設計図での案内はざら。
店主のじーちゃん・ばーちゃんの気分次第で「ないない、そんな物件ない」と足蹴にされたり「そういえば、この間〇丁目のこの物件オーナーが売りたがっていた」と未公開情報を流してくれたりする。

 

魚っておいしいものを安く食べたいと思った時、皆さんどうします?

一流料亭に行くのが一番でしょうが、それは値段も張ってしまいます。そこには魚代だけでなく、料亭の場所代、人件費など諸々が入ってきてしまうからです。
じゃあどうすればよいか、それは漁師との直契約が一番です。A級品は築地経由でやはり料亭やホテルへ行ってしまいますが「A級品なんだけどちょっと難あり」「味は最高なんだけどなぜかセリで落とされなかった」という価値あるものが格安で手にはいる可能性が高いです。直接交渉する事で仲買人の人件費や魚市場使用料がかからない、さらの値段で手に入れる事ができる。最近の飲食業会ではそういった流通ルートをショートカットして成功しているお店が増えてきています。

自分は不動産も同じだと思います。だからこの辺の物件が欲しいと考えるとまずはネットで平均価格や平均賃料などを調べます。その上でその地元近隣の駅に行き「これは!」という地元のじーちゃん・ばーちゃん臭のする不動産屋を訪問する様にしています。

ひと手間でうん百万円おとくになる事も

今回の南青山の物件は別の意味でのトレジャーハントだったので、入り口がYAHOO不動産からとなってしまいましたが。自分が他に購入した物件や購入検討した物件はすべてこの“不動産屋戦法”でした。

“不動産屋戦法”は漁師と違ってどうしてもオーナーとの直接交渉は厳しのですが、少しでも仲買人の数を減らす事ができて、手数料も安く。なによりも市場に出回る前の逸品に出会えるチャンスが多くあります。

そんなこんなでいくつか仲良くなった不動産屋。そのうちの一つの店でじーちゃん社長とはなしていたのですが、そのじーちゃんがよく言っていました。

「いい売却話が出たとき。わしらみたいな地元の業者が自分で欲しかったら買う。そうでもないなと思えば常連の金持ちに話を回す。それでもみんな興味がないとなれば、新興不動産業者に話を回す。だから新興不動産業者やインターネットになんていい物件あるはずない」と笑いながら話してくれました。

全部が全部ではありませんが、これ商売の法則からいったら当然ですよね。

確かに、そのじーちゃん不動産屋と話している時にも“日焼けした不動産業者の若い人”が「なんか物件ありませんか?」って急に入店してきたりしてて。

不動産って他の商売以上に騙しや駆け引きも多いけど、それ以上に人間関係の良好性がすべての様な気がします。
特に“不動産屋”はすでにお金に余裕のある高齢者が社長な所が多いので、あまりがっついて営業をかけてこないし、仲良くなると色々親身に情報も教えてくれますよ。

じーちゃん不動産は駅前の大手チェーン店の不動産業者が「なんかいい物件ないですか」と連日入れ替わり立ち替わりやってきて鬱陶しいと話ていて、そんな業者に数百万上乗せで転売されるくらいなら、業者でない普通の若い人に話を回したい!と話してくれました。

不動産も魚も一緒。漁場に一番近い人へアプローチして買い付ける。月並みですがそれが一番WINWINな取引な気がします。

今度の機会に地元不動産屋と仲良くなった経験に関して書きたいと思います。

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