物件探し

自分達が探している物件は、もちろん予算第一です。住居可能だけどちょっと難あり物件。立地は良いけど古い、でも好き勝手改装が出来る、そして格安!誰からも相手にされない様な物件を探していました。生活感の無いというか、もはや住む場所じゃないと言われるくらい変な部屋にしたく、そういった面白い箱を探していました。

近年はリノベーションブームにより立地条件に管理や構造がしっかりしていたりする古いマンションにヴィンテージマンションという位置づけで需要が高まっています。そしてそういった物件の価格も上昇傾向にあります。

そんな中で偶然に、あのリノベーション向きで人気があるヴィンテージマンションで有名な参宮橋秀和レジデンスと出会うのですが、結果的に契約にはいたりませんでしたが。56平米の広さがあり、ベランダからは代々木公園が見渡せる好条件な場所。そこからの眺めは開放的で凄く気持ちの良い空間でした。風水とかまったく気にしないんだけど、色んな運気が上がりそう!そんな気分にさせられる場所でした。こちらの物件は浴室はバランス釜でキッチンや間取りと手を加えられてない状態です。それは思う存分に改装出来る理想的な物件でした。ですが、この物件の場合には住宅ローンギリギリの価格帯なので、古い状態のままで生活して数年後にリノベーションという計画をたてていました。とりあえずスケルトンのコンクリむき出しにして、代々木公園が見渡せるをテーマにした改装の夢が色々と膨らんでいたのですが、残念ながら契約が進みませんでした。

お気に入り

 

ビルの古い具合と夕日っていい感じ

いきすぎ物件

そして、結果的に今回契約する南青山にある物件。古いビルの最上階にポツンとある、後からとって付けた様な倉庫のような物件でした。トイレと小さなシンクが付いているだけの物件です。当初ネット上で見かけた時には面白そうな物件でしたが、築年数や駅からの距離と36.6平米という広さの物足りなさと、建物のある場所があまりにも現実的じゃな過ぎるのが引っかかっていました。か

住むとこじゃねーだろ!って言われるような物件を探していたのですが、いざそういった物件に出会うとやはり臆病になってしまいます。もちろん自分で住む予定なのですが、採算が合えば賃貸や売却も考えているので、もう少しノーマルよりな物が良いのではと揺れ動いていました。そんなこんなでとりあえずは実際に見てみる事にしました。新宿区に住んでから8年目で、その前の4年も新宿よりの渋谷区での生活で、なにかと便利でなれた場所でしたので、ここ基点に物件選びをしてしまう傾向にありました、それに南青山という一般的な人間の住むところでは無い様な場所(勝手なイメージですが)での生活が想像できませんでした。

いざ、物件を見て思ったのですが、行ける!面白い!リノベって住んでみたい!と妄想が膨らみました。

やはり内見て大切ですね

屋上にある小屋

玄関です。

錆び手すりやちぐはぐな階段に電気施設、この雰囲気GOODです。

リスク

このタイミングでの購入。アベノミクスや東京オリンピック効果による株価の上昇につられ中国から不動産投資が高まるなかで、一度派手にバブル崩壊を経験してる日本企業は常にリスク回避を考えているのか、政府のマイナス金利という後押しでさえ思いっきりブレーキかけながらの動きにみえます。そんな現状で不動産購入を検討している周囲のOLさんやサラリーマンや主婦からは決まってこういった声が聞こえてきます。

『オリンピック後の不動産は下落する、もしくはオリンピック前には下がる』と、前倒しの織り込み済みで買い控えの風潮も広がっています。まさに不安心理です。

こうも各方面から決まった声が出てくるようになるのはきっと経済系雑誌やアナリストの影響で広がっていのでは?世界的にみて安心!安全!に対しての意識が強い日本ではこういった不安心理が広がり易いイメージがあります。そしてそういったトレンドでの影響がさらに後押していそうです。

そんな中で、住宅ローンや担保ローンで高い金利がのしかかるリスクでの不動産購入は時期ではないんじゃいか?実際に購入を検討していたヴィンテージマンションの秀和の売買価格も数年ずっと上がっています。なので、高値掴みになってしまわないか?と不安感を拭えませんでした。

さらに警戒すると、今後起こるであろう急激な人口減少に向かう状況のなかで出てきた空き家問題に対して、後先を考えているんだか分からない大規模なマンション開発が散乱状態です。それに地方に広がるアパート経営投資。政府や地方の自治体もようやく規制に乗り出したようですが、そのツケはすぐにやってきそうです。

都市への一極集中により不動産価格も二極化が今後はさら進むそうです。なので場所選びがさらに重要になってると言われています。

そういった情報も踏まえて、自動運転化の時代になると、人口減少地域への利便性が再評価されて、逆により戻しが起きて都市部の価格も引きずられやしないかと、グルグルグルグルと不安のスパイラルに飲まれていきました。

一生その場所に住むのであれば、直接的な被害はなそうですが、やはり買ったマンションが半分の価格になるのはいやですよね。

バブル崩壊後は数週間で半分以下どころか、8割減の価格になってしまった物もあるとか。

恵比寿の方向の空

 

恵比寿と広尾の方向の空は建物が低くて、良い眺めです。

コンクリートジャングル東京!ってなんかこの物悲しい雰囲気が最強に良い雰囲気です。

二つの物件

そういった、ある事ない事を好き勝手に考えた先に最終的に二つの物件に絞りました。

リノベーションブームと共に中古マンションを多種多様な新しいスタイルでの生活空間!そういった住居が一般化されだし、その結果で需要が高まり価格上昇となった中古マンション。

じゃあ、今後は、いきすぎ位の物も受け入れられないかな?ということで。

いきすぎ物件

そんな普通じゃない場所に挑戦してみる事にしました。なので主に登記簿上で住居可能になっている物件を選びます。

一つは立地条件は文句なしの新宿御苑駅から3分です。33平米の築1981年以降の新耐震法のトイレと小さなキッチンのみの事務所、新宿御苑は丸の内線に副都心線と世界一乗降客数を誇るJR新宿駅もあります。

後はシャワーブースを付ければ住居としての条件は満たします。そして隣がお寺なので建物が無くてベランダからの眺めは最高!でも下は墓地がみえます。というマニアックな生活スタイルを想像してみました。

ですが、このビルも小さな間取りの部屋数が数百世帯近くあり、また都心部のあちこちで同じシリーズのマンションがある状態で差別化が難しそう。場所は最適なんだけどなぁと。

ポツン

 キャンプ用のテーブルセットをだしてコーヒーやお酒でもできそう。。

ベランピングどころかルーフピング状態になります。

 結果

最終的に決めた南青山のこの物件。まずはデメリットを吐き出していきたいと思います。

・築40年以上の旧耐震

・駅から遠い

・近くにスーパーなし

(南青山7丁目という場所は陸の孤島と呼ばれて、表参道、渋谷、恵比寿、六本木、広尾の間に位置して駅からは徒歩でそれぞれ10分オーバー)

ですが、このビルは2015年度に耐震補強をしてるのです、銀行さん曰くこういった規模の古いビルで耐震補強しているビルは少ないらしく、資産価値としてプラスという事でした。

駅前とか駅近って普通は物件の売り文句ですよね。。ですがこういった土地では近くに駅が出来て地価あがることを望んでないようです。駅近という利便性と同時に色々な人の流れが出来てしまい騒がしくなるのがいやなようです。逆にそれが高級住宅地なのでしょう。駅が近くにない事がこの地域のステータス性や価値がそれをさらに引き立てる力を持っているんですね。

でも、一般人的な生活面をシュミレーションしてみると、高級住宅地って電車なくて不便だよねー!スーパーも近くにないし!と庶民としての悩みが出てきてしまいます。

その変わりに渋谷ー六本木区間のバスもガンガン走っているようですし、最近では色々なネットスーパーが数千円以上は配達無料とかもやっているので工夫すればなんとかなりそうです。とデメリット全てを前向きに考えだしてました。

要するに気に入りました。

渋谷方面

首都高を眺める事が出来ます!

六本木方面

六本木ヒルズが少し見えます。

首都高側の窓は二重窓で対策されてました。

見解

個人的に思うのですが、ニューヨークとロンドンにそして東京は世界的にみて経済性や文化性の力のある都市ですが、ですが東京の不動産だけがパッとしません。

ようやくグローバル化や観光化と世界に向けて発信しだした東京!

以前は日本に興味があり来日する外国人は近隣国の人や、そしてオタクばかりのイメージでしたが、今ではヨーロッパの遠い国のおしゃれな人やら色々なタイプのが外国人が日本を訪れています。中東の金持ちやハリウッドスターもお忍びで結構来ているみたいですね。

以前にNY版意識高い系が集まる最先端の街ブルックリンを体験して思ったのですが、、以外にもファッションに食と東京の影響を受けるている店が結構ありました。

その最先端の意識高い系のオーナー達は食べる事や物作りの元、素材や産地にこだわる価値観が、これまでよりももっとこだわりを見せる価値観が受け入れられ始めていました。そういった

ブルックリン

NYに行った時のブルックリンの街!昼も夜もカッコいい!

マンハッタンよりもブルックリのが楽しかったな。

そして、そういった

こだわり

に関しては、日本の方がずーっと先に行っている気がしました。

SOHOで人気のセレクトショップでも日本語や日本っぽさをだしたアイテムがあったり、外れの小さなセレクトショップのオーナーさんも、これは日本製の靴下で素材や縫製を褒めていたいりしてました。世界中からの観光客で溢れていたブルックリンの街にある、人気のレストランも日本の調味料をディスプレイしたりと、日本製品がイケてる物として!とプラスのイメージが広がっているように感じました。

外国人旅行者数が2000万に超えのニュースを目にしますが、今後はNYやロンドンにフランスのように5000万人を超えてくるんじゃない?って思います。

そして、シンガポールや香港の様に安易に金持ち移民をふやしてしまい、東京都心の地価が上がり過ぎるのも困りますし、逆にドイツのようにむやみに移民受け入れも混乱を招きそうだし。こういったバランスを取りながら日本の文化の強みで世界中から色々な人が集まれば、それと比例して東京の不動産需要もNYやロンドンに負けないくらいの位置づけになるような!なんて期待をしています。

もちろん震災や世界不況と予測が困難なものもありますが、勝ってながらオリンピック後も日本の成長を期待しています。

色々なリスクや不安に振り回されましたが、同時に希望的観測ですが期待!を込めての、この時期での購入にいたりました。

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